- Tăng lãi suất từ Federal Reserve đã làm tăng lãi suất thế chấp, nhưng thị trường nhà ở Mỹ không tuân theo xu hướng dự đoán, dẫn đến sự phức tạp trong nền kinh tế.
- Hiệu ứng khóa do lãi suất cao đã tạo ra giảm hàng tồn kho nhà, khi chủ nhà không muốn bán nhà và từ bỏ lãi suất thấp hiện tại của họ.
Khi Cục Dự trữ Liên bang khởi xướng chiến dịch tăng lãi suất vào tháng 3 năm ngoái, thị trường nhà ở đã phản ứng theo cách dự đoán – lãi suất thế chấp tăng lên, dẫn đến giảm giá nhà theo thời gian.
Nhưng sau 10 lần tăng lãi suất, thị trường nhà ở – truyền thống là một trong những lĩnh vực kinh tế nhạy cảm nhất với lãi suất – không còn dự đoán được.
“Điều này tạo ra nhiều sự nhầm lẫn,” ông Orphe Divounguy, một kinh tế gia cao cấp tại Zillow, phát biểu.
Lãi suất thế chấp có thể đã đạt đỉnh – nhưng giá nhà vẫn tiếp tục tăng Cục Dự trữ Liên bang đã tăng lãi suất cơ bản của mình lên 5 điểm phần trăm kể từ tháng 3 năm ngoái để giúp giảm lạm phát, đang ở mức cao nhất trong 40 năm.
Khi Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất, điều đó làm tăng lãi suất mà các ngân hàng tính cho nhau cho các khoản vay qua đêm. Các ngân hàng và các tổ chức tài chính khác chuyển chi phí cho vay cao hơn lên người tiêu dùng bằng cách tính lãi suất cao hơn cho các khoản thế chấp, thẻ tín dụng, vay mua ô tô và các khoản vay khác. Trên lý thuyết, người tiêu dùng phản ứng lại bằng cách cắt giảm chi tiêu, có nghĩa là các doanh nghiệp không thể tăng giá nhiều như họ đã từng.
Trước khi Cục Dự trữ Liên bang công bố việc tăng lãi suất đầu tiên vào ngày 16 tháng 3 năm 2022, lãi suất thế chấp cố định trung bình 30 năm chưa từng vượt qua 4% từ tháng 5 năm 2019, theo dữ liệu từ Freddie Mac. Lãi suất bắt đầu tăng lên do sự chờ đợi quyết định của Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất và tăng lên mức cao hơn 4,42% ngay sau khi tăng lần đầu tiên. Lãi suất thế chấp sau đó tiếp tục tăng lên cùng với việc Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất cho đến tháng 11, khi lãi suất thế chấp đạt đỉnh ở mức 7,08%, mặc dù có bốn lần tăng lãi suất tiếp theo sau đó.
Lãi suất thế chấp đã tăng lên gần đây, sau nhiều tuần giảm. Trong tuần kết thúc ngày 6 tháng 7, lãi suất thế chấp đạt 6,81%, mức cao nhất trong năm cho đến nay, Freddie Mac đã báo cáo vào thứ Năm.
Nhưng giá trị trung bình của một ngôi nhà hiện có vào tháng 5 là 396.100 đô la, giảm 3,1% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia. Tuy nhiên, giá trung bình tăng 2,6% trong tháng, đánh dấu sự tăng lênliên tục thứ tư hàng tháng. Giá trị trung bình của một ngôi nhà mới là 416.300 đô la vào tháng 5. Đó là một sự giảm 7,6% so với tháng 5 năm trước, nhưng tăng 3,5% so với cơ sở hàng tháng, theo dữ liệu từ Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ.
Vì sao lãi suất thế chấp không phản ứng với việc tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang? Chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang là một trong nhiều yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp, theo Charles Dougherty, kinh tế gia cao cấp tại Wells Fargo.
Một yếu tố lớn khác là lợi tức từ các ghi chú Kho bạc 10 năm, thường được xem như một tiêu chuẩn cho lãi suất thế chấp. Nhưng trong những tháng gần đây, sự chênh lệch giữa ghi chú Kho bạc 10 năm và lãi suất thế chấp cố định 30 năm đã mở rộng.
Đó là kết quả của triển vọng kinh tế không chắc chắn, Dougherty nói. Lạm phát vẫn cao hơn mục tiêu 2% của Cục Dự trữ Liên bang, có nghĩa là ngân hàng trung ương có thể tăng thêm lãi suất. Nhưng mà không biết đầy đủ tác động mà thêm việc tăng lãi suất có thể có lên nền kinh tế, Cục Dự trữ Liên bang có thể vô tình mời gọi một cuộc khủng hoảng kinh tế, ông nói.
“Lãi suất dài hạn đang dự đoán không chỉ bước tiếp theo của Cục Dự trữ Liên bang, mà còn đường đi của lãi suất trong thập kỷ tới,” Len Kiefer, phó giám đốc kinh tế tại Freddie Mac, nói. “Lãi suất thế chấp có thể phản ứng với bước đi tiếp theo của Cục Dự trữ Liên bang, nhưng có thể dường như trái với sự kiện.”
“Ví dụ, nếu thị trường đến kết luận rằng việc tăng lãi suất trong tương lai ít khả thi hơn, điều đó có thể gây áp lực giảm lãi suất thế chấp. Trong trường hợp đó, lãi suất thế chấp có thể giảm, ngay cả khi lãi suất chính sách tăng lên,” Kiefer nói với CNN.
Lãi suất thế chấp cao hơn đã làm giảm hàng tồn kho nhà ở Trên lý thuyết, khi lãi suất thế chấp tăng lên, giá nhà nên giảm vì nó làm tăng chi phí sở hữu nhà, do đó làm giảm nhu cầu. Nhưng điều đó không xảy ra.
Nhiều chủ nhà hiện tại thấy khó khăn khi từ bỏ một khoản thế chấp dưới 4% để đổi lấy một khoản trên 6%
Điều này một phần là do lãi suất thế chấp cao hơn xuất hiện sau khi Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất đã tạo ra một hiệu ứng khóa lớn, Kiefer nói.
Ngay khi bắt đầu đại dịch, Cục Dự trữ Liên bang đã cắt giảm lãi suất xuống gần mức thấp nhất với hy vọng kích thích nền kinh tế Mỹ khi các doanh nghiệp đóng cửa và người lao động ở nhà để tránh lây nhiễm hoặc lây nhiễm Covid. Với mức lãi suất thấp như vậy, chủ nhà và người mua nhà có thể tái cấp vốn hoặc mua với mức lãi suất chỉ 2%.
Với lãi suất thế chấp hiện tại tiến tới 7%, mọi thứ đã thay đổi. Việc bán có thể có nghĩa là từ bỏ một mức lãi suất thế chấp thấp để đổi lấy một mức có thể gấp đôi.
“Nhiều chủ nhà hiện tại thấy khó khăn khi từ bỏ một khoản thế chấp dưới 4% để đổi lấy một khoản trên 6%,” Kiefer nói. Điều này đã góp phần vào việc giảm hàng tồn kho nhà ở.
Và vì nhiều ngôi nhà vẫn được niêm yết ở mức cao hơn so với trước đại dịch, chủ nhà ít có động lực để bán.
“Dường như nguồn cung sẽ bị kẹt trong tương lai có thể nhìn thấy,” Dougherty nói.
Hàng tồn kho nhà ở, hoặc số lượng danh sách nhà còn tồn, đã giảm xuống một phần ba so với trước đại dịch. Tính đến tháng 6, có gần 614.000 ngôi nhà hiện tại được niêm yết so với gần 928.000 vào tháng 2 năm 2020, theo dữ liệu từ Realtor.com.
Theo nhiều cách, thị trường nhà ở vẫn đang bắt kịp từ Đại khủng hoảng kinh tế, đã gây ra gần một thập kỷ của sự chậm trễ trong xây dựng nhà mới, Divounguy nói. Khi lãi suất thế chấp rơi xuống dưới 3% vào năm 2020, các nhà xây dựng bắt đầu tăng lên – nhưng không đủ nhanh để đáp ứng yêu cầu tăng vọt trong đại dịch.
Hàng tồn kho nhà ở có thể giảm thậm chí còn thấp hơn do “số lượng danh sách thấp kết hợp với nhu cầu mua nhà vào mùa xuân,” Divounguy từ Zillow nói với CNN. Thêm vào đó, nhu cầu nhà ở vẫn cao bởi thị trường lao động vẫn mạnh và người lao động tiếp tục kiếm được nhiều hơn so với trước đại dịch, ông thêm vào.
